Досрочное погашение и первоначальный взнос

akula77

вопрос когда и как досрочно гасить для меня открыт, можете набросать полезных статей
но, как мне кажется, этот вопрос непосредственно связан с тем, как расчитать величину первоначального взноса:
есть возможность оставить наличку, а банку отдать то, что есть
сколько надо себе оставить?:)
первое, что приходит на ум, это уменьшить ПВ до такого предела, чтобы не вылезти из коридора по проценту (короче, обесепечить себе минимальный возможный процент)
если банк говорит, что ПВ от 20% до 40% даст вам 11% годовых, то ПВ можно взять по нижней границе (20% но при этом вырастут платежи и величина кредита. тут полагаемся на инфляцию и просто ждем, когда она сделает свое страшное дело
с другой сторооны, хочется и другой крайний случай рассмотреть - вбухнуть всю имеющуюся наличку на ПВ, доведя величину кредита до минимума (при этом ставка тоже будет минимальна = 11%). А там уж как получится
в общем, немного в смятении как грамотно распорядиться имеющимися деньгами
зы: одна из статей на тему: http://riarealty.ru/mortgage_advice/20120817/398290212.html

Nitouche

в общем, немного в смятении как грамотно распорядиться имеющимися деньгами

взнос делаешь 20 процентов на оставшуюся наличку открываешь магазин мяса, прибылью с мяса гасишь ипу.

AntonyoXXX

первое, что приходит на ум, это уменьшить ПВ до такого предела, чтобы не вылезти из коридора по проценту (короче, обесепечить себе минимальный возможный процент)

Ну всё прально, но это только если доход от оставленных у себя денег будет превышать процент по кредиту (т.е. на твоем примере, если например ты сможешь вложить деньги в банк/бизнес/итп под больше чем 11% годовых). Тогда у тебя будет и небольшой плюс и запасная подушка на черный день.

akula77

но это только если доход от оставленных у себя денег будет превышать процент по кредиту (т.е. на твоем примере, если например ты сможешь вложить деньги в банк/бизнес/итп под больше чем 11% годовых

хотелось бы провести более точные расчеты, т.к. просто превышения процентных ставок недостаточно, ведь я еще плачу повышенные ипотечные платежи
к примеру, если я могу положить на депозит 11.001% годовых, то не факт, что это выгоднее, нежели сразу гасить досрочно ипотеку

tat63

к примеру, если я могу положить на депозит 11.001% годовых, то не факт, что это выгоднее, нежели сразу гасить досрочно ипотеку

Не забывайте про страховку, которая начисляется на остаток основного долга. То есть ~+1%.
Так же не стоит забывать про риски, связанные с приостановкой банковской деятельности. Если у вас ипотека, то ее продадут в другой банк; а если вклад, то возврат через АСВ (вроде как без начисленных процентов, но я могу ошибаться).

AntonyoXXX

мне кажется кто-то просто не знает как рассчитываются платежи по кредиту. они равны сумме оставшегося долга * годовую ставку / 12
доход от депозита считается точно так же, сумма взноса * годовую ставку / 12.
Если ты выплатишь досрочно 100 тыс, то к концу ипотеки твоя выгода (сумма процентов, которые не нужно будет платить) будет равна 100тыс*ипотечный процент*срок ипотеки.
Если ты положишь эти же 100 тыс на депозит, то твоя выгода к концу ипотеки будет равна 100тыс*процент по депозиту*срок ипотеки.
Понятно что сравнивая эти две выгоды приходим к сравнению ставок ипотеки и депозита. Арифметика 7-го класса. И да, не забываем про доп. комиссии и всякие риски.

AntonyoXXX

Так же не стоит забывать про риски, связанные с приостановкой банковской деятельности.

Для вкладов есть страховка (АСВ).
А вот если вспомнить ещё и про риски потери работы, то такой страховки нет (либо стоит довольно дорого поэтому есть смысл держать какую-то сумму в запасе.

Romasik

Если ты положишь эти же 100 тыс на депозит, то твоя выгода к концу ипотеки будет равна 100тыс*процент по депозиту*срок ипотеки.

хз как там с ипотекой, но для депозитов ты по-моему капитализацию процентов не учёл?

Nitouche

А вот если вспомнить ещё и про риски потери работы,

ты че это же гимлис, он в соседнем треде работу терять не собирается, а если что то быстро найдет новую =)

AntonyoXXX

хз как там с ипотекой, но для депозитов ты по-моему капитализацию процентов не учёл?

если учитывать капитализацию (вместо умножения на кол-во лет брать возведение в степень то и для ипотеки будет та же формула что и для депозита, т.е. опять всё сведется к сравнению процентов.

parwati

к примеру, если я могу положить на депозит 11.001% годовых, то не факт, что это выгоднее, нежели сразу гасить досрочно ипотеку

На вклады можно сделать 15% через ТКС, при этом деньги каждые 3 месяца доступны.
Соответвенно, если вас двое - то 1.4м можно держать на ТКС, остальным гасить кредит.
+4% это, имхо, выгодно.
В целом, в других банках сейчас есть проценты около 12-13% (при вкладе на 6-12 мес но ради 1-2% заморачиваться, наверное, не стоит.

akula77

Арифметика 7-го класса

ваша арифметика не имеет ничего общего с реальным положением вещей
если я кладу 100 т.р. на депозит под 11%, то через 15 лет я имею 516 т.р. (помесячная капитализация) или 478 т.р. при ежегодных накоплениях процентов
если я беру ипотечный кредит 100 т.р. под 11%, то полная сумма выплат равна 204 т.р.
разница колоссальна и связана она с правилом начисления процентов: при вкладе проценты начисляются на увеличивающуюся сумму, а при кредите на уменьшающийся остаток кредита

akula77

рассмотрим пример непосредственно по теме:
ставка ипотечного кредита = ставка депозита с ежемесячной капитализацией = 11%
имеется некая сумма f на руках и рассматриваем возможность убрать из этой суммы 100 т.р. на депозит
пусть стоимость квартиры f + 4млн
случай 1:
на депозите 0 руб.
ПВ = f
кредит = 4млн
через 180 месяцев:
на депозите 0 руб.
по кредиту полная выплата: 8183498 руб.
случай 2:
на депозите 100 т.р.
ПВ = f - 100 т.р.
кредит = 4.1 млн
через 180 месяцев:
на депозите 516 т.р.
по кредиту полная выплата: 8388085 руб.
как мы видим при одинаковой процентной ставке разница в переплатах равна 204т.р., а выигрыш на депозите 516 т.р.
единственное, что мне не нравится в таких рассуждениях это отсутствие учета инфляции, когда говорят о переплате
здесь идет грубое допущение, что можно сегодняшний рубль сложить с завтрашним и получить 2 рубля
чуть позже изложу рассуждения, учитывающие инфляцию, и рубль будет функцией от времени с простой рекуррентной формулой
rub(n+1) = rub(n) / (1 + 0.11/12)

Aksuwa

здесь идет грубое допущение, что можно сегодняшний рубль сложить с завтрашним и получить 2 рубл

Чтобы исключить это допущение, нужно использовать ставку дисконтирования, но ее никто точно не знает.

akula77

Чтобы исключить это допущение, нужно использовать ставку дисконтирования, но ее никто точно не знает.

я готов упростить модель и приравнять инфляцию к тем же 11 процентам
не думаю, что это серьезно повлияет на выводы

sermihter

ваша арифметика не имеет ничего общего с реальным положением вещей

Нет, это твоё "положение вещей" не имеет ничего общего с реальным.

если я кладу 100 т.р. на депозит под 11%, то через 15 лет я имею 516 т.р. (помесячная капитализация) или 478 т.р. при ежегодных накоплениях процентов
если я беру ипотечный кредит 100 т.р. под 11%, то полная сумма выплат равна 204 т.р.
разница колоссальна и связана она с правилом начисления процентов: при вкладе проценты начисляются на увеличивающуюся сумму, а при кредите на уменьшающийся остаток кредита

Что это сравнение доказывает-то?
Если у тебя есть возможность получить с денег больший процент, чем ты платишь по кредиту, то выгоднее не гасить досрочно.
Например у тебя сейчас есть 100000 кредит (остаток) под 12% годовых (1%/месяц) с аннуитетом 2000 и у тебя есть лишних 50000 рублей, которые ты можешь, например разместить на месяц под 13.2% (1.1%/месяц) годовых.
Варианты:
1) Гасишь досрочно сразу, то через месяц должен: (100000-1000-50000)=49000 (+ 490 новых процентов). Итого баланс 49490 долга.
2) Не гасишь досрочно сразу, то через месяц имеешь (100000-1000) = 99000 долга + (990 новых процентов и средств 50000*1.011 = 50550. Итого баланс 49440 долга. Теперь можешь в этом месяце уже погасить досрочно с профитом в 50 рублей относительно (1) или продолжить получать "профит" и в следующем месяце.
А всё потому, что в случае погашения ты "как бы" инвестируешь эту сумму под 12%, а во втором "не как бы" под 13.2%. Отсюда и получается разница 50 рублей в итоге. 50000 * (1.1% - 1%).

akula77

твои рассуждения никак не противоречат моим, но ты просчитал модель лишь на месяц вперед
обрати внимание, что величина аннуитета нигде не учитывается. а я просчитал на несколько лет вперед и в этом случае взаимосвязь между процентом ипотеки и процентом депозита уже сложнее проследить. просто сказать "процент депозита должен быть больше ипотечной ставки" будет неверным

sermihter

твои рассуждения никак не противоречат моим, но ты просчитал модель лишь на месяц вперед

Я показал, что как минимум на месяц выгоднее, дальше по итерации. Там же написано.

обрати внимание, что величина аннуитета нигде не учитывается.

Да, это не важно. Я просто для примера взял. От этого величина "профита" не зависит.

а я просчитал на несколько лет вперед и в этом случае взаимосвязь между процентом ипотеки и процентом депозита уже сложнее проследить. просто сказать "процент депозита должен быть больше ипотечной ставки" будет неверным

Значит плохо просчитал. Я на примере показал, что взаимосвязь такая. Там должно быть понятно, что если проценты изменить по депозиту, то как "профит" будет меняться. И очевидно, если он больше ипотечного, то "профит" положительный. Если меньше, то отрицательный.

akula77

2) Не гасишь досрочно сразу, то через месяц имеешь (100000-1000) = 99000 долга + (990 новых процентов)

вот эту мысль не понял
при каких условиях такой расклад получается? то есть в первый месяц идет такой платеж, что он уменьшает тело кредита на 1000 руб?

sermihter

вот эту мысль не понял
при каких условиях такой расклад получается? то есть в первый месяц идет такой платеж, что он уменьшает тело кредита на 1000 руб?

Да, я написал про аннуитет в 2000 рублей. 1000 рублей пойдёт на погашение процентов, а 1000 на погашение тела. Но в принципе эта величина не существенна, т.к. это одинаково влияет на оба варианта.

sermihter

Но если всё ещё не веришь, то я могу напрячься и в формулах всё выразить. Но как-то лень пока.