Что будет с ценами на квартиры в 2016 году
У меня есть убеждение в том, что большинство обывателей, вложившихся в "инвестиционные квартиры" в Москве в последние 5 лет, банально не умеют в экономику.
Для них квартира — это не рядовой финансовый инструмент, который нужно сравнивать по доходности/ликвидности с другими финансовыми инструментами.
Для них квартира — это априори вершина инвестиционного олимпа.
Они не умеют считать и до сих пор свято уверены, что покупка квартиры в Москве — это самая лучшая по надёжности и доходности инвестиция.
В их голове сидит два тезиса:
1. Квартиры в Москве всегда дорожают. Даже если сейчас падение цен, то рано или поздно подорожают обратно.
2. Нельзя продавать квартиру за столько же (или дешевле), чем потратил на её покупку и отделку. Иначе каков смысл инвестиций?
Именно поэтому я думаю, что владельцы "инвестиционного жилья" в Москве никогда не будут фиксировать убытки и стараться продать квартиру побыстрее по текущей рыночной цене. Уж по крайней мере массово такого происходить не будет. Они будут сидеть с этой квартирой и 3 года, и 5 лет. А ещё будут радоваться, что пересиживают кризис с таким хорошим активом, как квартира. Вместо того, чтобы взять калькулятор и посчитать, будут уверены, что поступают правильно.
Тем более, что эта квартира, как правило, куплена не на последние деньги, и на жизнь им хватает без её продажи.
Да и какой смысл им продавать квартиру, если они в финансовых инструментах не разбираются? Куда они вложат появившиеся от продажи деньги? Только в новую инвестиционную квартиру побольше! (некогда объяснять! покупай квартиру!)
В России эти азбучные экономические тенденции не работают.
Ты посмотри в США — как только обозначился кризис, сразу стоимость жилья резко пошла повсеместно вниз (всё, как по учебнику), продавцы стремятся продать жильё побыстрее, чтобы зафиксировать убытки.
Наметился кризис в России — наоборот ажиотаж спроса на рынке жилья, народ срочно скупает квартиры, цены на жильё наоборот идут вверх.
Это как с бензином. В США при повышении цены нефти цена бензина сразу же идёт вверх пропорционально, а при падении цен на нефть бензин тоже пропорционально дешевеет. И это всё очень динамически, без временного лага. Прямая связь сырьё/продукт — всё, как в экономических учебниках.
А у России свой путь. Куда бы не пошла цена нефти — бензин дорожает. И только при долгосрочных тенденциях изменения стоимости нефти цена бензина тоже немного начинает корректироваться, но совсем не пропорционально.
Для них квартира — это не рядовой финансовый инструмент, который нужно сравнивать по доходности/ликвидности с другими финансовыми инструментами.
Для них квартира — это априори вершина инвестиционного олимпа.
Они не умеют считать и до сих пор свято уверены, что покупка квартиры в Москве — это самая лучшая по надёжности и доходности инвестиция.
В их голове сидит два тезиса:
1. Квартиры в Москве всегда дорожают. Даже если сейчас падение цен, то рано или поздно подорожают обратно.
2. Нельзя продавать квартиру за столько же (или дешевле), чем потратил на её покупку и отделку. Иначе каков смысл инвестиций?
Именно поэтому я думаю, что владельцы "инвестиционного жилья" в Москве никогда не будут фиксировать убытки и стараться продать квартиру побыстрее по текущей рыночной цене. Уж по крайней мере массово такого происходить не будет. Они будут сидеть с этой квартирой и 3 года, и 5 лет. А ещё будут радоваться, что пересиживают кризис с таким хорошим активом, как квартира. Вместо того, чтобы взять калькулятор и посчитать, будут уверены, что поступают правильно.
Тем более, что эта квартира, как правило, куплена не на последние деньги, и на жизнь им хватает без её продажи.
Да и какой смысл им продавать квартиру, если они в финансовых инструментах не разбираются? Куда они вложат появившиеся от продажи деньги? Только в новую инвестиционную квартиру побольше! (некогда объяснять! покупай квартиру!)
В России эти азбучные экономические тенденции не работают.
Ты посмотри в США — как только обозначился кризис, сразу стоимость жилья резко пошла повсеместно вниз (всё, как по учебнику), продавцы стремятся продать жильё побыстрее, чтобы зафиксировать убытки.
Наметился кризис в России — наоборот ажиотаж спроса на рынке жилья, народ срочно скупает квартиры, цены на жильё наоборот идут вверх.
Это как с бензином. В США при повышении цены нефти цена бензина сразу же идёт вверх пропорционально, а при падении цен на нефть бензин тоже пропорционально дешевеет. И это всё очень динамически, без временного лага. Прямая связь сырьё/продукт — всё, как в экономических учебниках.
А у России свой путь. Куда бы не пошла цена нефти — бензин дорожает. И только при долгосрочных тенденциях изменения стоимости нефти цена бензина тоже немного начинает корректироваться, но совсем не пропорционально.
не бывает неплатежеспособного спроса. Спрос по определению платежеспособный.
ну ладно, я не экономист. ок скажем так пустовать не будут с высокой долей вероятности. Это в москве и других миллионниках.
Будет програссировать кризис — люди будут ехать в большие города за работой. Есть работа — есть спрос на жилье.
Будет програссировать кризис — люди будут ехать в большие города за работой. Есть работа — есть спрос на жилье.
спрос на дешевое жильё. Комнаты, комнаты на двоих, комнаты на троих. Не думаю, что в Москве строится много малогабаритного жилья.
2. Погоди, но если спрос неплатёжеспособный (т.е. желание купить есть, а денег на покупку нет), то как это даст доход владельцу квартиры? Вот если я хожу перед витриной с пироженками каждый день, облизываюсь, но ничего не покупаю, то продавцу я своим вожделением никаких доходов не приношу.
3. Акции тоже не могут стоить ноль.
3. Акции тоже не могут стоить ноль.
Могу предложить другие тезисы.
1 На жилье в Москве всегда будет спрос, т.к. очень много людей и сравнительно мало жилья.
(но спрос не обязательо платежеспособный)
2 Такой спрос гарантирует сбольшой вероятостью безубыточность и доход (возможно много меньший чем другие варианты инвестиций)
3 Квартира может упасть в цене, но в отличие от облигаций и акций она не может стоить ноль.
Получается консервативная инвестиция вполне себе, что для неопытных инвесторов вполне ок опять же.
1 На жилье в Москве всегда будет спрос, т.к. очень много людей и сравнительно мало жилья.
(но спрос не обязательо платежеспособный)
2 Такой спрос гарантирует сбольшой вероятостью безубыточность и доход (возможно много меньший чем другие варианты инвестиций)
3 Квартира может упасть в цене, но в отличие от облигаций и акций она не может стоить ноль.
Получается консервативная инвестиция вполне себе, что для неопытных инвесторов вполне ок опять же.
но ты пропускаешь еще один возможный негативный аспект, статистику про который, кстати, я даже не знаю где посмотреть.
Я говорю о кассовом разрыве.
Т.е. любая стройка идет на кредитные деньги, и покупатели, своими ипотеками, фактически, перекупают кредит.
Так вот, какой процент кредита на новое жилье идет на достройку того во что вписались: это очень интересный вопрос.
И судя по тому с каким рвением государство РФ вводило субсидии на ипотеку и только на новостройки, то этот разрыв есть и он очень огромный и шансы, что если ипотека остановится, то появятся обманутые дольщики и все пойдет нахрен — очень велика.
Я говорю о кассовом разрыве.
Т.е. любая стройка идет на кредитные деньги, и покупатели, своими ипотеками, фактически, перекупают кредит.
Так вот, какой процент кредита на новое жилье идет на достройку того во что вписались: это очень интересный вопрос.
И судя по тому с каким рвением государство РФ вводило субсидии на ипотеку и только на новостройки, то этот разрыв есть и он очень огромный и шансы, что если ипотека остановится, то появятся обманутые дольщики и все пойдет нахрен — очень велика.
"Квартира может упасть в цене, но в отличие от облигаций и акций она не может стоить ноль."
Вот только я не знаю случаев, когда акции публичной компании стали стоить ноль.
А вот случаи, когда вложения в квартиру превратились в тыкву, наоборот знаю немало:
— вложились в квартиру в строящемся доме, а дом так и не достроили;
— купили квартиру на вторичке, а тут вдруг появились другие законные претенденты на эту квартиру (наследники, малолетние дети и проч).
Вот только я не знаю случаев, когда акции публичной компании стали стоить ноль.
А вот случаи, когда вложения в квартиру превратились в тыкву, наоборот знаю немало:
— вложились в квартиру в строящемся доме, а дом так и не достроили;
— купили квартиру на вторичке, а тут вдруг появились другие законные претенденты на эту квартиру (наследники, малолетние дети и проч).
Куда бы не пошла цена нефти — бензин дорожает.
Это неправда. Цена на бензин в России прямо зависит от цены на нефть. Но, что логично, она зависит от цены на нефть В РОССИИ (именно по этой цене нефть покупают НПЗ), а эта цена в рублях за тонну очень сильно отличается от той цены в долларах на баррель, по которой нефть торгуется на мировых биржах.
В 2008–2009 годах бензин довольно существенно дешевел.
Это неправда. Цена на бензин в России прямо зависит от цены на нефть. Но, что логично, она зависит от цены на нефть В РОССИИ (именно по этой цене нефть покупают НПЗ), а эта цена в рублях за тонну очень сильно отличается от той цены в долларах на баррель, по которой нефть торгуется на мировых биржах.
В 2008–2009 годах бензин довольно существенно дешевел.
я за другие города не скажу, но у нас никто в кредит дома не строят. весь рынок новостроек поделен между 3–5 крупными застройщиками +/ — 10% занимают небольшие компании, строящие 1–2 дома. у всех крупных застройщиков полный цикл производства практически в собственности. никто не зависит от денег дольщиков. то, чего нет, сейчас повально обменивается на квартиры. за деньги дом уже не построить. кредиты брать дураков нет, а дольщиков в принципе нет.
а откуда у тебя уверенность что в кредит никто не строит?
Я не говорю про деньги дольщиков или нет полного цикла, но зачем вкладывать свой личный капитал в оборотные средства, если можно взять в банке этот капитал?
Стоимость капитала?
Так неважно же, платит покупатель, а он в любом случае будет с ипотекой и ему и так неважно.
Хороший индикатор на банк что кредитует это стройку это "банк партнер" по выдачи ипотеки ;)
Я не говорю про деньги дольщиков или нет полного цикла, но зачем вкладывать свой личный капитал в оборотные средства, если можно взять в банке этот капитал?
Стоимость капитала?
Так неважно же, платит покупатель, а он в любом случае будет с ипотекой и ему и так неважно.
Хороший индикатор на банк что кредитует это стройку это "банк партнер" по выдачи ипотеки ;)
ну уверенность оттуда, что я работаю на самом верху строительного рынка города и контактирую со многими юротделами застройщиков. зачем брать кредит, если у тебя все свое? техника своя, машины свои, материалы свои, рабочие свои. зачем брать кредит под 20–30% годовых когда можно за 1,5 года поставить дом и продавать готовое жилье по рыночной цене, а не со скидкой "на котлован"? у нас даже долевые объекты продают фактически по рыночной цене, потому что застройщик легко может вообще закрыть продажи и строить "как есть".
не платит покупатель ничего. рынок уже и так перегрет. цена кв.м у нас выросла в 2 раза за 4 года.
не платит покупатель ничего. рынок уже и так перегрет. цена кв.м у нас выросла в 2 раза за 4 года.
те кто снимал двушки переедут в однушки, те кто снимал однушки в комнаты. Те кто комнаты в комнаты с другом/подругой. А те кто снимал комнаты уедут в провинцию к маме.
И после этого цены вернуться вниз.
Не забывай о том что есть рынок и на рынке есть фактор спроса и предложения и если дико задрать цену, то спрос таки может уменьшится.
И после этого цены вернуться вниз.
Не забывай о том что есть рынок и на рынке есть фактор спроса и предложения и если дико задрать цену, то спрос таки может уменьшится.
смотря на сколько. Подорожают на 10%, и что? Не в 2 же раза. 10% в рамках хаты — это как разок суши пожрать.
Не вернуться они. Ты хоть раз видел, чтобы на что–то цены вернулись вниз? Ну, в Москве с элитным жильем, может быть и были колебания, а в Питере — да хрена с два. Два кризиса прошло, однухи сколько стоили, столько и стоят. А закрутят гайки, еще и подорожают, ибо в регионах тогда станет вообще невыносимо и все драпанут в Питер.
Не вернуться они. Ты хоть раз видел, чтобы на что–то цены вернулись вниз? Ну, в Москве с элитным жильем, может быть и были колебания, а в Питере — да хрена с два. Два кризиса прошло, однухи сколько стоили, столько и стоят. А закрутят гайки, еще и подорожают, ибо в регионах тогда станет вообще невыносимо и все драпанут в Питер.
сколько стоили, столько и стоят, правда чета в рублях, а рубль кукукнулся. В Петербурге например вот моя личная квартира, правда не в новострое и не однуха а маленькая трешка, с 2011 года когда я её купил до настоящего момента прибавила в цене ну процентов 10–15 это как максимум. В рублях, да. Следовательно в долларах обвалилась в салат. Квартира не в жопе мира, 10 минут пешком от метро, ну обычная такая то есть. На разные квартиры динамика цен разная, но вот в долларах чета ничего не дорожает по сравнению с уровнем 2008–перед–кризисом. Даже в Москве.
если у тебя заработок в валюте или ежегодное повышение заработка минимум на величину инфляции, то да, ты крут, молодец, ставлю луцк. Только таких один из сотни. А в основном мы в рублях зарабатываем. В моей сфере проектирования в строительстве ценник повышается конечно, в том числе и на мои проекты, но инфляцию ему не догнать. Даже ту, которая официальная в отчетах правительства. А уж про реальную че и говорить. Приходится браться за всё более сложные объекты, набирать всё больше работы и потом успокаивать себя попутно откушивая антидепрессанты
gurin
Объём предложений по продаже квартир на первичном рынке (новостройки) зашкаливает.Много домов начали строить ещё в жирные годы, при дорогой нефти, при дешёвых кредитах, до кризиса, санкций и девальвации рубля.
К середине 2015 в новостройках Москвы и Подмосковья на продажу выставлено 5,8 млн кв.м. квартир и апартаментов. Это максимальное значение за все 25 лет существования свободного рынка недвижимости.
Объём предложений на вторичном рынке тоже вырос за первую половину 2015 примерно на 50%.
Спрос на рынке новостроек весной оживился за счёт государственной программы субсидирования ипотеки, но к лету опять упал.
Но даже с этим оживлением число сделок купли/продажи жилья в апреле–мае 2015 было на 35–40% меньше, чем в апреле–мае 2014.
В целом платёжеспособный спрос на недвижимость заметно упал (примерно в 3 раза за год), а осенью упадёт ещё ниже, чем сейчас. Причины:
— снижение доходов населения (снижение зарплат/премий, увольнения, сокращение рабочей недели, вынужденный неоплачиваемый отпуск);
— рост текущих расходов на поддержание жизни (еда, одежда, транспорт, лекарства, техника/электроника);
— сокращение личных накоплений;
— недоступность ипотечных кредитов (особенно при прекращении дотирования новостроек).
Цена (в долларах) на квартиры в Москве с начала года начала падать, потом весной стала отскакивать (за счёт временного укрепления рубля), а теперь снова наметился тренд на дальнейшее снижение. В долларах вторичное жилье в Москве за первые шесть месяцев 2015 года подешевело на 8%.
Стоимость всей московской жилой недвижимости до конца 2015 года будет продолжать снижаться.
Цена на вторичку к концу 2015 в рублях может упасть на 10–20% (относительно середины 2015 года).
Сильнее всего просядут дорогие квартиры (премиум сегмент, бизнесс класс), наиболее ходовые и более доступные и востребованные однушки–двушки просядут в цене меньше.
Цены квартир на вторичном рынке более инертны. Владельцы квартир, в отличие от застройщиков, жадничают и снижают цены очень неохотно. Квартиры для многих из них изначально рассматривались, как инвестиции, где они ожидали определённый доход, на который сейчас уже трудно рассчитывать. Плюс многие из них готовы подождать с продажей и полгода и год в надежде, что цены на квартиры снова буду расти.
Но снижать цены им всё равно придётся.
Сейчас, если продавец на вторичном рынке хочет продать квартиру в обозримые сроки, то ему приходится давать скидку 10–15%. А многие квартиры висят на продажу по много месяцев (более полугода) без всякого движения.
Ипотека жива фактически только в 40 банках, которые с марта 2015 участвуют в государственной программе субсидирования ипотечных ставок.
Государство выделяет средства, чтобы банки, участвующие в программе, могли конечным покупателям жилья выдавать кредиты под 12% (вместо 14–18%), и компенсирует банкам разницу процентных ставок.
Но эта программа распространяется:
а) только на новостройки;
б) при размере кредита до 8 млн. рублей (для московского региона);
в) при первом взносе от 20%.
Оставшийся на рынке жилья спрос весной–летом заметно сместился в сторону первичного рынка. Многие из тех, кто изначально хотел купить квартиру на вторичном рынке, в итоге покупают её в новостройке.
Во–первых, потому что для первичного рынка есть программа государственного субсидирования ипотеки (для покупателя ипотека 12% на новостройку или 14–18% на вторичку — это заметная разница).
Во–вторых, потому что продавцы на первичном рынке более гибкие и активнее снижают цены и предлагают скидки.
По уже выданным ипотечным кредитам растёт объём просрочек платежей. Около 13% всех выданных ипотечных кредитов считаются проблемными. В абсолютных цифрах ипотечные долги граждан достигли 52,1 млрд руб., это рост на 28,2% в годовом выражении.
Итого рынок недвижимости сейчас живёт в основном за счёт продажи новостроек. А продажи новостроек есть благодаря субсидированной государством ипотеке под 12%.
Если далее ключевая ставка ЦБ не уменьшится, выделенные на субсидии ипотеки бюджетные средства исчерпаются (это может произойти уже осенью), а новых средств банкам на это не будет выделено, то рынок новостроек тоже ждёт застой и падение. Тем более с таким разрывом между спросом и предложением.