Переуступка прав собственности по договору ДДУ
Плюсанусь со стороны первого соинвестора-дольщика: Имеет ли смысл продавать достроенную квартиру не оформляя свидетельства собственности, а переоформив ДДУ? Логично, что налог мне платить не с чего - в собственности ничего не имел. И не остановит ли переоформление ДДУ регпалата, поскольку строительство уже не идёт.
Если прав собственности нет, т.е. на руках только договор ДДУ, то продать хату ты можешь только по переуступке прав - рег палата не завернет (только если у тебя в твоем договоре ДДУ не написано, что инвестор не имеет право переуступать свою долю). Про налоги я кстати не уверен, что тебе ничего не придется платить, но точно не знаю.
Давайте не будем путать себя и других: по ДДУ право собственности переуступить нельзя, потому что его (права собственности) еще нет. Переуступаются права по ДДУ.
Обратить внимание надо на следующие моменты:
1) В основном договоре (ДДУ) между застройщиком и инвестором не должен содержаться запрет на уступку. Если там прописаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку, необходимо проследить, чтобы они были соблюдены.
2) Квартира должна быть оплачена инвестором застройщику (в силу п. 1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ). Требуйте официальной справки от застройщика, что основной договор (ДДУ) в части квартиры такой-то инвестором оплачен полностью, с указанием даты оплаты и того, что инвестор имеет право на уступку прав по ДДУ.
3) Соглашение об уступке прав по ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Т.е. никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Можно требовать включения в соглашение условия о задатке: все платежи которые производятся до регистрации являются задатком в обеспечение обязательств инвестора зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение не будет зарегистрировано в установленный срок.
4) С момента регистрации соглашения об уступке вы становитесь стороной по основному договору (ДДУ). Т.е. все вопросы вы будете решать с застройщиком на основании того, что указано в ДДУ (включая суммы). Если по каким-то причинам не удалось получить согласование уступки у застройщика, то после регистрации уступки уведомите его о заключенном соглашении: приложите копию и отправьте ценное письмо с описью вложения.
5) Закон содержит основания для одностороннего отказа от договора дольщиком:
- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков объекта (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ);
- существенное нарушение требований к качеству объекта и пр.
Отказ от договора и требование о возврате денежных средств (а впоследствии, возможно, и иск) должны быть направлены/предъявлены застройщику, а не инвестору. Даже проценты за пользование денежными средствами (ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ) можно требовать с завтройщика с момента оплаты инвестором, а не с того момента, когда вы уплатили инвестору на уступку.
Обратить внимание надо на следующие моменты:
1) В основном договоре (ДДУ) между застройщиком и инвестором не должен содержаться запрет на уступку. Если там прописаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку, необходимо проследить, чтобы они были соблюдены.
2) Квартира должна быть оплачена инвестором застройщику (в силу п. 1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ). Требуйте официальной справки от застройщика, что основной договор (ДДУ) в части квартиры такой-то инвестором оплачен полностью, с указанием даты оплаты и того, что инвестор имеет право на уступку прав по ДДУ.
3) Соглашение об уступке прав по ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Т.е. никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Можно требовать включения в соглашение условия о задатке: все платежи которые производятся до регистрации являются задатком в обеспечение обязательств инвестора зарегистрировать соглашение об уступке. Необходимо указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение не будет зарегистрировано в установленный срок.
4) С момента регистрации соглашения об уступке вы становитесь стороной по основному договору (ДДУ). Т.е. все вопросы вы будете решать с застройщиком на основании того, что указано в ДДУ (включая суммы). Если по каким-то причинам не удалось получить согласование уступки у застройщика, то после регистрации уступки уведомите его о заключенном соглашении: приложите копию и отправьте ценное письмо с описью вложения.
5) Закон содержит основания для одностороннего отказа от договора дольщиком:
- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков объекта (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ);
- существенное нарушение требований к качеству объекта и пр.
Отказ от договора и требование о возврате денежных средств (а впоследствии, возможно, и иск) должны быть направлены/предъявлены застройщику, а не инвестору. Даже проценты за пользование денежными средствами (ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ) можно требовать с завтройщика с момента оплаты инвестором, а не с того момента, когда вы уплатили инвестору на уступку.
vera71
Расскажите, какие есть подводные камни в такой схеме покупки?Знаю, как минимум 2 - у инвестора с застройщиком должно в договоре быть прописано, что возможна переуступка прав, а так же переуступаемая квартира должна быть оплачена инвестором застройщику.
Интересует, что еще надо проверить?
Так же интересен такой вопрос - после оформления договора переуступки прав и регистрации его в рег. палате, я фактически общаюсь только с застройщиком (инвестор как бы умывает руки) - при этом финансовые обязательства несет именно застройщик. В договоре между инвестором и застройщиком указана одна сумма, в договоре переуступки - другая. В случае косяков какие суммы и с кого мне спрашивать? По идее, застройщик отвечает только за сумму, указанную в ДДУ или я не прав?